Lei do Inquilinato: como perder seu ponto comercial

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imageApesar de a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) já ter entrado em vigor há anos, ainda existe um considerável número de lojistas/inquilinos que não têm ciência de seus direitos. E em virtude desse desconhecimento, alguns não os exercem, principalmente no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação.

Caso a ação renovatória não seja distribuída no prazo legal, o locador, após o término da vigência do contrato de locação, poderá exigir a retomada da posse do imóvel locado, por meio de ação de despejo por denúncia vazia, sem a necessidade de arcar com qualquer tipo de indenização. E, ocorrendo a hipótese, haverá a rescisão do contrato locatício. Assim, o lojista perderá a posse do imóvel e, por consequência, o seu ponto comercial.

Sem dúvida, o ponto comercial é o grande patrimônio do lojista. Nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo, obviamente, imprescindível para o êxito de seus negócios.

Com isso verifica-se a importância da renovação compulsória do contrato de locação comercial, que tem por objetivo proteger o fundo de comércio (o qual engloba o ponto comercial) e é regulada pelo Capítulo V da lei em questão. Para tanto, a ação deve ser proposta no prazo que varia de um ano a até seis meses anteriores à data do término do contrato em vigor. E a ação somente pode ser proposta em relação aos contratos firmados por escrito pelo prazo mínimo de cinco anos ou por sucessivos contratos cuja soma atinja cinco anos ou mais.

A sanção, pelo presidente Lula, de parte do Projeto de Lei nº 140/2009, em 9 de dezembro do ano passado, alterou a Lei nº 8.245/91 e essas alterações vigoram desde o dia 25 de janeiro de 2010. Embora algumas modificações sejam louváveis, seja do ponto de vista da celeridade processual, ou porque incorporaram ao texto de lei entendimentos jurisprudenciais antes controvertidos, é evidente que as alterações são manifestamente prejudiciais aos inquilinos, especialmente aos não residenciais.

Cumpre alertar que os maiores prejudicados serão os pequenos empresários. A alteração do caput do artigo 74 é ponto mais preocupante. Anteriormente, o texto legal era expresso no sentido de que o despejo na ação renovatória julgada extinta, sem julgamento do mérito ou improcedente, só ocorria em até seis meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, pode ficar entendido – com o que não concordamos – que o despejo será realizado em 30 dias da sentença, se houver pedido na contestação.

Considerando ser discutível a interpretação do novo texto legal, como também sua constitucionalidade, já que fere o direito de ampla defesa/contraditório, bem como o fato de existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato (tem-se, por exemplo, ação cautelar com pedido de concessão de efeito suspensivo aos recursos de apelação, especial etc.), a realidade é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não possuem efeito suspensivo.

* Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Fonte: http://www.revistabareserestaurantes.com.br/

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3 comentários em “Lei do Inquilinato: como perder seu ponto comercial

    Maria Teresa Hoffmann disse:
    julho 12, 2011 às 12:41 am

    Boa noite,
    Tenho um restaurante em Porto Alegre com ótima clientela há mais de cinco anos. Agora o proprietário quer vender por 3.400 mil a minha loja e mais a loja ao lado e metade das vagas do estacionamento. Acontece que eu alugo em um contrato uma loja e em outro contrato todas as vagas do estacionamento. Para mim é impossível pagar este valor, até porque uma loja para mim é suficiente. O pior é que fiz reformas na loja para atender a demanda do público e fiz financiamentos na ordem de 400.000 reais e usei mais 300.000 que eu tinha guardado. Estou apavorada, por favor me ajudem e digam o que posso fazer.
    Aguardo seu retorno,
    Maria Teresa

    maria disse:
    dezembro 23, 2013 às 6:41 pm

    Eu aluguei um ponto e o contrato foi de 1 ano renovavel.Eu tenho direito da renovaçao independente da vontade da locadora?

      Alison respondido:
      janeiro 6, 2014 às 5:17 pm

      Prezada Maria.
      Nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador. É o que dispõe o art. 51 da lei 8.245/91:
      Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

      I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

      II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

      III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

      Um abraço,

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