Compra e venda de estabelecimento funcionando

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imageA negociação de um estabelecimento que ja está funcionando pode poupar tempo ao empreendedor. Mas é preciso cautela para evitar problemas futuros.

Muita gente prefere montar seu próprio estabelecimento, mas não são poucos os que começam na atividade comprando um que já está funcionando. No ramo de bares e restaurantes, é comum estabelecimentos fecharem as portas um ou dois anos após abrirem. A decisão de adquirir um deles pode ser um ótimo negócio. Geralmente, os móveis e equipamentos podem ser aproveitados junto com a reforma do prédio, e os preços de venda compensam. Inclusive o comprador, conforme o caso, pode até aproveitar a razão social da empresa. No entanto, é preciso tomar muitos cuidados.

A situação econômica e mercadológica

Para quem vai comprar e pretende continuar o negócio com a mesma proposta, os mesmos serviços e produtos, é fundamental ter noção exata dos números dos últimos meses, até anos. A receita, as despesas, a margem de lucro, o custo da folha de pagamento, aluguel, produtos, o faturamento, o que está acontecendo no mercado e na região, tudo isso deve ser examinado com o devido cuidado, pois uma ou outra informação pode ser decisiva para o futuro do empreendimento.

O comprador deve examinar o local por diversos dias, em todos os períodos, saber quais alterações estão ocorrendo na região, como se comporta o mercado em relação aos produtos (o consumo está crescendo, ou está sendo reduzido?). Se um sujeito compra um negócio e daí a alguns dias a rua é fechada pela Prefeitura para construir uma estação do metrô, ele pode acabar tendo prejuízo por vários anos.

Outro detalhe a ser observado é se o negócio tem a “cara do dono”, se quem está vendendo é determinante no sucesso obtido (o dono é um tremendo cozinheiro, ou um fantástico relações-públicas).

Se for assim, o negócio, uma vez mudando de mão, pode ter que fechar as portas em poucos meses.

Os números podem dizer se a clientela vem crescendo ou diminuindo, o que ocorre com a margem de lucro, se existe condições de melhorar o negócio e atrair mais clientes. Não é fácil mudar a trajetória de decadência de um bar ou restaurante. Muitas vezes convém a quem o compre que o deixe vários dias fechados, ostensivamente, e que só o abra com muito barulho, após fazer algumas alterações (decoração, cores, cardápio, conceito, serviços…) e uma faixa, dessas muito comuns em postos de gasolina: “sob nova direção.”

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O cálculo do valor de um negócio do ramo

Com tantas variáveis e sendo tão instáveis e arriscados os negócios no setor, não é fácil calcular o valor de um bar ou restaurante.

Até meados do século passado, quando a moeda era estável, se fazia cálculo multiplicando o faturamento por tantas vezes e assim se chegava a um preço. As formas de pagamento também eram um ponto discutível: parte à vista, parte a perder de vista. Depois veio a inflação e, então, tudo ficou muito confuso.

Com a estabilidade da moeda, é possível calcular o valor por várias formas. Uma delas é o lucro. O dinheiro aplicado no mercado financeiro rende menos de 1% ao mês. Portanto, ele é razoavelmente lucrativo se aplicado em um restaurante que gera uma margem de lucro de 3% ao mês, 36% ao ano (sem contar juros sobre juros e sem levar em conta depreciação, fluência do prazo de locação, etc.). Nesse caso, em menos de três anos, pode propiciar retorno do investimento.

Quem investe, quer o retorno do capital e depois lucro sobre o mesmo e em cima o valor que investiu. Na Europa, o pequeno empresário acha razoável que um negócio adquirido lhe proporcione retorno do investimento, com maior apuro técnico – o cálculo se faz pelo fluxo de caixa descontado.

No Brasil, talvez pelo medo da instabilidade, da mudança constante das leis, o empresário espera retorno em dois ou três anos.

Essa pressa é justificada pelo risco Brasil. Quando menos se espera, um negócio lucrativo desaparece, como aconteceu com as empresas que trabalhavam com outdoors em São Paulo, os bingos em todo o País, ou ficam deficitárias, como aconteceu com estabelecimentos de estradas, proibidos de vender bebidas alcoólicas. É por esse motivo que alguns experts acham que um negócio vale pelo que possui: equipamentos, mobiliário, carros, créditos, estoques, marca, os tangíveis, devidamente calculado (alguns pelo preço pago, depreciado pelo número de anos de uso) somados a capacidade de gerar lucro por dois anos.

O faturamento também é importante. Muitas vezes, um empresário mais experiente e competente percebe que o estabelecimento fatura o suficiente, mas não gera lucro devido à má administração ou a falta de um mix mais interessante de marketing ou produtos. Para esses, o faturamento, ou até a localização, podem ser mais importantes que o lucro, pois este virá com os acertos a serem feitos.

Tem quem compre um estabelecimento em funcionamento apenas para ficar com o ponto, aproveitar as vantagens de um bom contrato de locação ou até adquirir junto o próprio imóvel.

Um item muito apreciado por empreendedores mais tradicionalistas são os ativos. Os equipamentos, móveis e estoques não valem tanto quando adquiridos mas, em geral, valem de 30% a 60% do que custaram, se são bem conservados.

Finalmente, há itens que, nos países desenvolvidos, têm uma importância enorme e, no Brasil, só agora estão sendo valorizados: marcas, know how, a equipe de administração e prestação de serviços ao cliente (cozinha e salão), a motivação, o preparo e a cultura interna.

De fato, se alguém assumir um negócio todo montadinho, bem equipado, bem localizado, mas com equipes mal preparadas, desmotivadas, com cultura interna negativa, imagem ruim, irá para a falência em curto prazo se não conseguir implementar mudanças rapidamente.

Além do preço, há que se considerar o prazo de pagamento. Muita gente compra negócios a prazo ou então levantando recursos em bancos ou com terceiros, confiando que, com o lucro, irá pagar seus credores. Às vezes dá certo, mas quando não dá…

Os cuidados jurídicos

Comprar um negócio funcionando no Brasil sempre apresenta riscos inevitáveis no plano jurídico, pois há passivos difíceis de detectar e mensurar e que não existem em outros países.

Um deles é o trabalhista. Se os funcionários são antigos, recebem parte da caixinha (10%), mas os horários não são marcados corretamente no intervalo entre almoço e jantar, ou o trabalho nos fins de semana não observa a legislação, esses poderão ir à Justiça do Trabalho e o estabelecimento pode ser condenado a lhes pagar uma fortuna. O mesmo ocorre se algum benefício previsto na convenção coletiva de trabalho, que não está sendo satisfeito, se o FGTS e o INSS não estão sendo pagos e assim por diante. Há ainda o trabalho dos terceirizados. Ninguém imagina, mas o sujeito da empresa que está manobrando carros lá fora, pode, amanhã mesmo, entrar com reclamação trabalhista contra o restaurante, podendo ganhar.

Também, na área tributária, loucuras podem acontecer. O sistema tributário, assim como a legislação trabalhista, beiram o absurdo, são kafquianos. O estabelecimento pensa que está pagando certo, mas na verdade pode estar criando um passivo. Há casos em que o proprietário fornece ao funcionário, até mesmo ao contador, valores para depósito, mas este não os recolhe e, quando menos se espera, há um tremendo débito para com este ou aquele órgão público.

E se o estabelecimento já foi multado por ficar aberto após 01h00 ou por ter feito ruído acima do permitido? Nesse caso, além de existir uma multa enorme para pagar, há o risco de ser fechado se ocorrer reincidência.

O mesmo risco existe se o prédio não está regularizado na Prefeitura ou se não está em zona que permite o comércio. Idem se o estabelecimento não possui alvará de funcionamento: pode ser fechado a qualquer hora.

Mesmo que esteja tudo em ordem, é preciso examinar o contrato de locação. Deve-se conferir se o contrato está no final do prazo previsto, se o proprietário o alugará de novo por valor exeqüível, prazo razoável, etc. Se esse prazo é curto, antes de efetuar o negócio, é preciso discutir e obter proposta de renovação da locação.

Por tudo isso, quem decide comprar um negócio existente tem que tomar um cuidado imenso. Ficar um tempo examinando seu funcionamento pedir todos os documentos que constam no box seguinte, aferir débitos tributários, trabalhistas, comerciais, previdenciários, administrativos, além de fazer um bom contrato, se possível com alguém que sirva de “garante” para o vendedor. Ou seja, que se algo que este declarar não for verdade e o negócio vier a se perder, o comprador possa se ressarcir exigindo indenização.

Compra de franquia ou loja em shopping

Atenção especial é exigida de quem compra uma loja franqueada ou em shopping. Ambas podem ter feito a locação à pessoa física do proprietário do negócio e não à empresa. O comprador deve, antes de mais nada, saber se o franqueador ou o shopping admitirão a continuidade da franquia ou da locação com outra pessoa, por quantos anos, em que condições.

Esses contratos têm outras obrigações que devem ser avaliadas na equação financeira. Franquias pagam royalties, taxas de suporte técnico, cursos de treinamento, às vezes têm que comprar produtos exclusivamente do franqueador. Contratos de shoppings, não poucas vezes prevêem aluguel, mínimo, décimo terceiro e até décimo quarto aluguel. Ambos exigem taxa de publicidade cooperada, taxas da associação de lojistas, seguros, às vezes taxas de transferência do contrato e etc.

Fonte: http://www.revistabareserestaurantes.com.br

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